Markt & Preise · Kassel
Immobilienpreise Kassel 2026: Was Häuser und Wohnungen kosten
Was ist eine Immobilie in Kassel wert? Der Immobilienmarktbericht 2026 liefert dafür eine belastbare Grundlage: Für wiederverkaufte Eigentumswohnungen wurden 2025 durchschnittlich 2.530 €/m² gezahlt, für freistehende Einfamilienhäuser 405.436 €. Welche Zahl für Ihre Immobilie relevant ist, hängt von der Objektart, der Lage und dem Zustand ab.
Immobilienpreise in Kassel auf einen Blick
- Eigentumswohnung · Wiederverkauf
- 2.530 €/m²
- Ø Kaufpreis je m² Wohnfläche
1.066 ausgewertete Kauffälle · 2025 - Einfamilienhaus · freistehend
- 405.436 €
- Ø Kaufpreis je Objekt
149 ausgewertete Kauffälle · 2025 - Gesamter Kasseler Immobilienmarkt
- 2.087
- Kaufverträge im Jahr 2025
+27,3 % gegenüber 2024
Quelle: Gutachterausschuss Stadt Kassel, IMB 2026, S. 10, Tabelle 8, S. 30 und Tabelle 11, S. 39. Prozentangabe aus den veröffentlichten Fallzahlen berechnet und gerundet.
Was bedeutet das für Ihre Immobilie?
Hausmann Immobilien ordnet Lage, Zustand und passende Vergleichsobjekte für Sie ein.
Hauspreise in Kassel: Was kostet ein Haus?
Die Hauspreise in Kassel unterscheiden sich deutlich nach Gebäudeart. Ein freistehendes Einfamilienhaus wurde 2025 im Mittel für rund 405.400 € verkauft. Bei einem Reihenmittelhaus lag der durchschnittliche Kaufpreis mit rund 249.800 € deutlich darunter. Doppelhaushälften und Reihenendhäuser werden im Marktbericht gemeinsam ausgewertet.
| Gebäudeart | Ø Kaufpreis 2025 | Zu 2024 | Kauffälle 2025 |
|---|---|---|---|
| Freistehendes Einfamilienhaus | 405.436 € | +3,5 % | 149 |
| Reihenmittelhaus | 249.824 € | +1,5 % | 58 |
| Doppelhaushälfte / Reihenendhaus | 294.489 € | −0,1 % | 117 |
| Freistehendes Zweifamilienhaus | 419.463 € | +2,8 % | 23 |
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Quelle: IMB 2026, Tabelle 8, gedruckte S. 30 / PDF-Seite 34. Veränderungen: eigene Berechnung aus den Tabellenwerten, auf eine Nachkommastelle gerundet.
Diagramm seitlich verschieben; alle Werte stehen zusätzlich in der Tabelle.
Warum ein Durchschnittspreis noch keine Hausbewertung ist
Bei den Hauspreisen handelt es sich um Gesamtkaufpreise je verkauftem Objekt. Ein größeres Grundstück, eine andere Wohnfläche oder ein modernisiertes Gebäude verändern den Vergleich. Die Werte dürfen deshalb nicht wie Quadratmeterpreise auf beliebige Häuser übertragen werden.
Auch die Preisentwicklung beschreibt zunächst die jeweils verkauften Häuser. So stieg die durchschnittliche Grundstücksfläche der erfassten freistehenden Einfamilienhäuser von 775 m² im Jahr 2024 auf 953 m² im Jahr 2025. Der Anstieg des mittleren Kaufpreises um 3,5 % bedeutet daher nicht, dass jedes Einfamilienhaus in Kassel genau 3,5 % an Wert gewonnen hat.
Quelle: IMB 2026, Tabelle 8; Einordnung der unterschiedlichen Objektzusammensetzung durch Hausmann Immobilien.
Wohnungspreise in Kassel: Was kostet der Quadratmeter?
Für Eigentumswohnungen ist der Preis pro Quadratmeter Wohnfläche eine hilfreiche Vergleichsgröße. Allerdings sollten Bestandswohnungen, Neubauwohnungen und kleine Apartments getrennt betrachtet werden. Der amtliche Bericht zeigt für das Kaufjahr 2025 folgende Werte:
| Teilmarkt | Ø Kaufpreis je m² | Kauffälle |
|---|---|---|
| Wiederverkauf von Eigentumswohnungen | 2.530 €/m² | 1.066 |
| Neubau / Erstverkauf ohne separat ausgewertete Microapartments | 5.356 €/m² | 127 |
| Microapartments im Erstverkauf | 6.471 €/m² | 120 |
| Umwandlung in Wohnungseigentum | 3.149 €/m² | 24 |
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Quelle: IMB 2026, Tabelle 11, S. 39–40. Microapartments sind zusätzlich zu den 127 übrigen Erstverkäufen separat ausgewiesen. „Umwandlung“ ist eine eigene Kategorie des Berichts.
Bestandswohnung: 2.530 €/m² als Orientierung
Der Wiederverkaufsmarkt ist mit 1.066 ausgewerteten Verkäufen die größte dieser Kategorien. Gegenüber 2.082 €/m² im Jahr 2024 stieg der durchschnittliche Quadratmeterpreis auf 2.530 €/m². Das entspricht rechnerisch rund 21,5 %. Auch hier gilt: Eine andere Zusammensetzung der verkauften Wohnungen kann den Mittelwert beeinflussen; die Veränderung ist keine pauschale Wertsteigerung für jede Wohnung.
Rechenbeispiel für eine 80-m²-Wohnung
80 m² × 2.530 €/m² = 202.400 €
Das Ergebnis veranschaulicht den Durchschnittswert. Es ist keine Bewertung einer konkreten Wohnung. Etage, Balkon, Modernisierung, Vermietung und der Zustand des gesamten Hauses können den erzielbaren Preis verändern.
Neubau und Microapartments getrennt vergleichen
Bei Neubauwohnungen im Erstverkauf liegt der Durchschnitt ohne die separat ausgewerteten Microapartments bei 5.356 €/m². Microapartments erreichen dagegen 6.471 €/m² bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 23 m². Der Gutachterausschuss weist darauf hin, dass bei diesen kleinen Einheiten häufig eine Standardmöblierung im Kaufpreis enthalten ist. Ein Vergleich allein über den Quadratmeterpreis greift deshalb zu kurz.
Quelle: IMB 2026, S. 83.
Welchen Unterschied macht das Baujahr?
Die zusätzliche Auswertung nach Baujahresgruppen zeigt bei Bestandswohnungen Mittelwerte zwischen 2.152 und 2.733 €/m². Das sind die Durchschnittswerte verschiedener Gruppen – keine untere und obere Preisgrenze für einzelne Wohnungen.
| Baujahr | Ø Kaufpreis je m² Wohnfläche |
|---|---|
| bis 1918 | 2.635 €/m² |
| 1919–1949 | 2.733 €/m² |
| 1950–1977 | 2.619 €/m² |
| 1978–1990 | 2.152 €/m² |
| 1991–2020 | 2.641 €/m² |
Diese Gliederung folgt dem Baujahr, nicht der Verkaufsart. Sie ist daher nicht identisch mit der Kategorie „Wiederverkauf“. Zudem ist das ursprüngliche Baujahr nur ein Teil der Bewertung: Eine umfangreich modernisierte Wohnung kann sich erheblich von einer unsanierten Wohnung desselben Baujahrs unterscheiden.
Quelle: IMB 2026, Tabelle 15, S. 46–47. Auswahl der Bestandsbaujahre; Neubau wird oben nach Verkaufsart gesondert erläutert.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Kassel entwickelt?
Der Blick über mehrere Jahre hilft, einzelne Veränderungen einzuordnen. Bei wiederverkauften Eigentumswohnungen zeigt der Bericht zunächst sinkende Durchschnittspreise nach 2022 und anschließend einen Anstieg im Kaufjahr 2025. Neubauwohnungen im Erstverkauf bewegen sich auf einem deutlich höheren Preisniveau.
Diagramm seitlich verschieben; alle Werte stehen zusätzlich in der Tabelle.
| Kaufjahr | Wiederverkauf | Neubau / Erstverkauf* |
|---|---|---|
| 2021 | 2.213 €/m² | 3.783 €/m² |
| 2022 | 2.463 €/m² | 4.103 €/m² |
| 2023 | 2.204 €/m² | 4.935 €/m² |
| 2024 | 2.082 €/m² | 5.362 €/m² |
| 2025 | 2.530 €/m² | 5.356 €/m² |
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Quelle: IMB 2026, Tabelle 11, S. 39–40. Im Jahr 2025 sind Microapartments im Erstverkauf separat ausgewertet und in der hier gezeigten Neubau-Reihe nicht enthalten. Für frühere Jahre weist diese Tabelle keine separate Microapartment-Reihe aus; der Objektmix kann sich unterscheiden.
Mehr Verkäufe, aber keine einheitliche Preisbewegung
Im gesamten Kasseler Stadtgebiet wurden 2025 insgesamt 2.087 Kaufverträge registriert, nach 1.639 im Jahr 2024. Der Geldumsatz stieg von 470,1 auf 582,6 Millionen €. Das zeigt einen aktiveren Markt. Es bedeutet aber nicht, dass alle Objektarten gleichermaßen teurer wurden.
Ein anschauliches Beispiel sind Mehrfamilienhäuser: Ihr mittlerer Gesamtkaufpreis sank von 868.329 auf 700.458 €. Gleichzeitig erhöhte sich die Zahl geeigneter Kauffälle von 102 auf 120. Nach Angaben des Gutachterausschusses wurden vermehrt kleinere Häuser verkauft. Ein niedrigerer Durchschnitt ist damit nicht automatisch ein entsprechender Wertverlust vergleichbarer Gebäude.
Quellen: IMB 2026, S. 10, Tabelle 8, S. 30 und S. 82–83.
Welcher Vergleich passt zu Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung?
Ein Stadtmittelwert ist ein guter Ausgangspunkt. Für einen realistischen Angebotspreis kommt es auf die passenden Vergleichsobjekte und die Besonderheiten Ihrer Immobilie an.
Immobilie kostenlos bewerten lassenImmobilienpreise nach Kasseler Stadtteilen: Die Mikrolage zählt
Wer Preise in Bad Wilhelmshöhe, Harleshausen, Wehlheiden oder im Vorderen Westen vergleicht, sollte bis auf die konkrete Straße und das Gebäude schauen. Verkehrslärm, Ausrichtung, Nahversorgung, Stellplätze und der bauliche Zustand können innerhalb eines Stadtteils unterschiedlich ausfallen.
Die hier ausgewerteten amtlichen Tabellen enthalten keine durchgängige, nach Objektart vergleichbare Liste von Quadratmeterpreisen für jeden Kasseler Stadtteil. Sie zeigen jedoch, wo Wohnungseigentum gehandelt wurde. Zu den Stadtteilen mit besonders vielen in der Karte ausgewiesenen Kauffällen im Jahr 2025 gehören:
| Stadtteil | Kauffälle laut Karte |
|---|---|
| Wesertor | 261 |
| Vorderer Westen | 181 |
| Wehlheiden | 162 |
| Nord-Holland | 127 |
| Bad Wilhelmshöhe | 86 |
| Harleshausen | 84 |
Quelle: IMB 2026, Abbildung 21, S. 44. Auswahl der sechs Stadtteile mit den höchsten dort ausgewiesenen Fallzahlen. Die Anzahl misst die Verkaufsaktivität, nicht das Preisniveau oder die Rendite. Die Kartenauswertung ist nicht mit der gefilterten Stichprobe aus Tabelle 11 gleichzusetzen.
Viele Verkäufe in Wesertor machen den Stadtteil beispielsweise nicht automatisch zur teuersten Lage. Umgekehrt lässt eine geringe Zahl von Verkäufen keine verlässliche Aussage über die Attraktivität einzelner Immobilien zu. Für einen Preisvergleich müssen Lage, Baujahr, Größe und Zustand zusammenpassen.
Auch bei Objekten in Kirchditmold, Brasselsberg, Niederzwehren, Bettenhausen oder Wolfsanger-Hasenhecke ist die genaue Adresse entscheidend. Für Vellmar, Baunatal, Lohfelden oder Niestetal sind eigene lokale Vergleichsdaten nötig: Diese Gemeinden gehören nicht zur in diesem Beitrag ausgewerteten Stadt Kassel.
Bodenrichtwerte Kassel 2026: Was sie über Grundstückspreise aussagen
Für Grundstücke bietet der Bodenrichtwert eine erste Orientierung. Er beschreibt den durchschnittlichen Lagewert des Bodens innerhalb einer abgegrenzten Zone, bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche. Der Gebäudewert ist darin nicht enthalten.
Für Kassel liegt eine Bodenrichtwertkarte zum Stichtag 1. Januar 2026 vor. Die Werte können über das Geoportal der Stadt Kassel kostenfrei eingesehen werden. Achten Sie bei der Abfrage auf den Stichtag, die genaue Zone und die angegebenen Grundstücksmerkmale.
- Grundstück statt Wohnfläche: Ein Bodenrichtwert von beispielsweise 300 €/m² bezieht sich auf die Grundstücksfläche. Er ist kein Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche.
- Bebaubarkeit berücksichtigen: Nutzung, Zuschnitt, Größe und Erschließung können Anpassungen erforderlich machen.
- Den Gesamtwert getrennt betrachten: Bei einem bebauten Grundstück müssen Boden und Gebäude in einer passenden Wertermittlung zusammengeführt werden.
Quellen: IMB 2026, S. 23–26 und Stadt Kassel: Bodenrichtwerte. Die 300 €/m² sind ausschließlich ein Rechenbeispiel, kein ermittelter Kasseler Durchschnitt.
Steigen oder fallen die Immobilienpreise in Kassel 2026?
Die amtlichen Verkäufe aus 2025 zeigen eine Belebung des Marktes und unterschiedliche Entwicklungen nach Objektart. Daraus lässt sich keine gesicherte prozentuale Preisprognose für das gesamte Jahr 2026 ableiten. Der Bericht liefert eine Grundlage für die heutige Bewertung; aktuelle Vergleichsangebote und die Nachfrage nach dem konkreten Objekt müssen hinzukommen.
Als ergänzende Einordnung beschreibt das Hessische Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation den hessischen Markt 2025 als stabilisiert. Für 2026 zeichne sich eine Zahl von Transaktionen auf dem Niveau des Vorjahres ab. Diese Aussage betrifft Hessen insgesamt und die Zahl der Verkäufe – nicht die künftigen Kaufpreise einzelner Kasseler Immobilien.
Was Eigentümer und Käufer daraus ableiten können
Für Eigentümer: Orientieren Sie den Angebotspreis an vergleichbaren Objekten und nachvollziehbaren Eigenschaften. Dokumentierte Modernisierungen, vollständige Unterlagen und eine transparente Darstellung des Zustands erleichtern die Einordnung durch Kaufinteressenten.
Für Käufer: Vergleichen Sie neben dem Kaufpreis auch den absehbaren Aufwand nach dem Erwerb. Bei Häusern gehören dazu etwa Heizung, Dach und Fenster; bei Eigentumswohnungen zusätzlich das Gemeinschaftseigentum, laufende Kosten und geplante Maßnahmen der Eigentümergemeinschaft.
Für beide Seiten: Ein allgemeiner Markttrend ersetzt weder eine Objektprüfung noch die eigene Budgetplanung. Aussagekräftiger ist die Frage, ob der konkrete Preis zur konkreten Immobilie passt.
Wie viel ist Ihre Immobilie in Kassel wert?
Für einen realistischen Verkaufspreis braucht es mehr als Wohnfläche mal Durchschnittswert. Hausmann Immobilien unterstützt Eigentümer in Kassel mit einer individuellen Einordnung ihrer Immobilie. Hilfreich sind insbesondere:
- Adresse und Lage: Straße, unmittelbares Umfeld, Erreichbarkeit und Grundstückssituation.
- Objektdaten: Gebäudeart, Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksgröße und Grundrisse.
- Zustand und Energie: Modernisierungen, Energieausweis und erkennbarer Instandhaltungsbedarf.
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Hausgeld, Rücklage und relevante Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft.
- Nutzung: Selbst genutzt, vermietet oder frei verfügbar – einschließlich der jeweils vorhandenen Unterlagen.
Auf dieser Grundlage lässt sich besser beurteilen, welche Vergleichsdaten passen und mit welchem Preis eine Vermarktung sinnvoll beginnen kann.
Hausmann Immobilien · Kassel
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Häufige Fragen zu den Immobilienpreisen in Kassel 2026
Wie hoch sind die Immobilienpreise in Kassel 2026?
Der Immobilienmarktbericht 2026 nennt für das Kaufjahr 2025 durchschnittlich 2.530 €/m² für wiederverkaufte Eigentumswohnungen und 405.436 € je freistehendem Einfamilienhaus. Neubauwohnungen im Erstverkauf ohne separat ausgewertete Microapartments lagen bei 5.356 €/m². Diese amtlichen Werte sind eine Orientierung für 2026, keine vollständige Preisstatistik des laufenden Jahres.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Kassel pro Quadratmeter?
Im Wiederverkauf lag der Mittelwert 2025 bei 2.530 €/m² Wohnfläche. Für Neubauwohnungen im Erstverkauf wurden ohne separat ausgewertete Microapartments durchschnittlich 5.356 €/m² gezahlt. Die Unterschiede zwischen einzelnen Wohnungen hängen unter anderem von Lage, Zustand, Baujahr und Ausstattung ab.
Was kostet ein Einfamilienhaus in Kassel?
Freistehende Einfamilienhäuser wurden 2025 im Mittel für 405.436 € verkauft. Der Wert basiert auf 149 ausgewerteten Kauffällen. Für Reihenmittelhäuser betrug der Mittelwert 249.824 €, für Doppelhaushälften und Reihenendhäuser zusammen 294.489 €. Es handelt sich jeweils um Gesamtkaufpreise je Objekt.
Warum weichen die Preise auf Immobilienportalen ab?
Portale können Angebotspreise oder modellierte Werte ausweisen. Der amtliche Marktbericht wertet beurkundete Kaufverträge aus. Außerdem können Zeitraum, räumliche Abgrenzung, Objektmix und Kennzahl abweichen: Ein Median ist etwas anderes als ein arithmetischer Mittelwert. Zahlen aus unterschiedlichen Auswertungen sind daher nicht ohne Weiteres vergleichbar.
Welche Kasseler Stadtteile sind am teuersten?
Aus den hier verwendeten amtlichen Tabellen lässt sich keine belastbare vollständige Rangliste der Stadtteile nach vergleichbaren Haus- oder Wohnungspreisen ableiten. Für den Preis einer konkreten Immobilie sollten die genaue Mikrolage, der passende Bodenrichtwert und vergleichbare Verkäufe geprüft werden. Viele Kauffälle in einem Stadtteil bedeuten nicht automatisch hohe Preise.
Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?
Die Stadt Kassel stellt die Bodenrichtwerte kostenfrei im Geoportal bereit. Wählen Sie die genaue Adresse beziehungsweise das Grundstück und prüfen Sie den Stichtag. Für 2026 liegt eine Karte zum 1. Januar 2026 vor. Der Wert bezieht sich auf den Boden; ein vorhandenes Gebäude ist darin nicht enthalten.
Gelten die Werte auch für den Landkreis Kassel?
Nein. Dieser Beitrag wertet den Immobilienmarktbericht für die Stadt Kassel aus. Für Orte im Landkreis wie Vellmar, Baunatal, Lohfelden oder Niestetal werden eigene Vergleichsdaten benötigt. Ein städtischer Durchschnitt sollte nicht pauschal auf das Umland übertragen werden.
